پایان نامه ها

منابع پایان نامه درمورد ثبت اسناد، اسناد و املاک، اموال غیر منقول، حقوق ثبت

دانلود پایان نامه

ترتیب به بررسی اموال غیر منقول موضوع قانون و اموال استثناء شده از اجرای قانون می پردازند. مبحث دوم این بخش نیز به شرایط شرایط اجرای قانون نسبت به اموال مد نظر قانون طی دو گفتار می پردازد. مبحث سوم نیز به شرایط راجع به مالک اموال مورد نظر قانون خواهد پرداخت و شامل چهار گفتار خواهد بود.
فصل دوم این تحقیق چگونگی اجرای قانون را مورد بررسی قرار می دهد. این فصل به دو بخش تقسیم شده است. در بخش اول مراجع مجری قانون مورد بحث قرار می گیرند. این بخش به دو مبحث تقسیم شده است. مبحث اول طی دو گفتار مختلف به ترکیب و جایگاه هیئت حل اختلاف در نظام قضایی ایران و نیز اقدامات قابل انجام توسط این هیئت می پردازد. مبحث دوم نیز مراجع دادگستری را مورد بحث قرار می دهد. بخش دوم فصل دوم به نحوه عملکرد مراجع مجری قانون خواهد پرداخت. مبحث اول این بخش طی سه گفتار به شرایط لازم برای اشتغال هیئت حل اختلاف به رسیدگی و نحوه عمل این هیئت و نحوه صدور رای توسط آن می پردازد. مبحث دوم نیز به چگونگی عملکرد مراجع دادگستری در دو گفتار خواهد پرداخت.

فصل اول: پیشینه تاریخی و محدوده اجرای قانون

در فصل اول این تحقیق، به پیشینه تاریخی و محدوده اجرای قانون خواهیم پرداخت. از آنجا که این قانون نسبت به سایر مقررات ثبتی استثنایی تلقی می شود لذا باید محدوده اجرای آن تعیین گردد. زیرا اصل بر عدم اجرای این قانون است مگر این که شرایط اجرای آن فراهم باشد. برای این امر این فصل به دو بخش تقسیم می شود. در بخش اول به پیشینه تاریخی قانون خواهیم پرداخت تا طی آن سابقه موضوع و علت تدوین مقرراتی از این دست در حقوق ایران روشن شود. سپس در بخش دوم به محدوده اجرای قانون خواهیم پردخت. در این بخش اموالی که قانون ناظر بدانهاست به همراه شرایط راجع به این اموال و سایر شرایطی که در کنار اینها موجب اجرای قانون می شود را بررسی خواهیم کرد.
1-1- پیشینه تاریخی قانون
حقوق ثبت را «شبه مدنی» نامیده اند. محتوا و احکام و مقررات قانون ثبت بین دو قطب قانون شکلی و قانون ماهوی در حرکت است و از ترکیب این دو، مقررات ثبت پدید می آید. (جعفری لنگرودی 1382،1:1) از تدبر و تعمق در مقررات قوانین ثبتی می توان دو هدف عمده را استنباط نمود:یکی اینکه، امنیت قضائی افراد را در جامعه تامین می کند چراکه پس از ثبت هر ملک در دفتر املاک دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک به نام او ثبت شده باشد ودیگر ادعائی از کسی دیگر نسبت به آن ملک شنیده نمی شود و در صورتی که مورد تجاوز قرار گیرد قانون از آن حمایت و رفع تجاوز می کند. ثانیاَ اینکه،از دو هدف کلی حقوقی ومالی پیروی می کند. اسناد رسمی در دعاوی واختلافات مورد استفاده قرار می گیرد و علاوه براینکه مفاد آن توسط تنظیم کنندگان قابل انکار نیست وعدول از آن تابع شرایطی است، بین سایر ادله اثبات دعوی قوی تلقی و از اهمیت والائی برخوردار است وتمام محتویات و امضاهای مندرجه درآن معتبر رسمی و لازم الاجرا است. در توضیح هدف اول که مدنظر این تحقیق است، می توان به تاریخ حقوق ایران و وضعیت حقوقی املاک اشاره کرد.در دوران گذشته مرسوم بود که اشخاص قوی چشم طمع به ملک ضعفا می دوختند و در غیاب و یا حضور آنان ملک صاحب آن را با تعدی و تجاوز از چنگ وی به در می آوردند. یا اینکه با توسل به شهادت چند شاهد دروغگو، در محضر قاضی دلیل اقامه می کردند و به این ترتیب هیچکس امنیتی از نظر ملک داری نداشت. چنانکه غازان خان در تاریخ مبارک غازانی نوشته خواجه رشید الدین فضل الله همدانی می گوید: «هر آفریده که او را ملکی بود از صد دشمن بتر بودی» یعنی همیشه صاحب ملک مدعیان فراوان پیدا می کرد که زندگی او را بر باد می دادند. ثبت املاک از طریق مقررات پیش بینی شده در قانون به مقدار زیاد اینگونه ستمها را بر طرف می کند و در نتیجه عامل پدید آوردن امنیت قضایی به سهم خود در جامعه می شود. همچنین بدین ترتیب جلوی معاملات معارض و متعدد نسبت به یک ملک گرفته می شود. زیرا ممکن است صاحبان املاک برای سودجویی معاملات معارض و متعدد نسبت به املاک انجام دهند که نتیجه آن چیزی جز بدبختی و آشفتگی خریداران و معامله کنندگان نیست. با ثبت ملک در دفتر املاک و استعلام آخرین مالک، به خوبی جلوی اینگونه تعدی آشکار به حقوق جامعه گرفته می شود که این نتیجه به مراتب از تمام اهداف حقوق ثبت مهم تر است. (جعفری لنگرودی 1382،1:3)
همچنین ثبت اسناد و املاک که برای تثبیت مالکیت مردم بر اموالشان و اعتبار بخشیدن به معاملات آنها صورت می گیرد منافعی را برای افراد جامعه، اداره حکومت و کلیت جامعه به دنبال دارد و نظام اطلاعاتی زمین را ارائه می کند و آثار متعدد آن نه تنها فرد را منتفع می سازد و در روابط طرفین معامله موثر است بلکه نسبت به اشخاص و در نهایت جامعه تسری می یابد. مهم ترین آثاری که در نتیجه اهداف قانون ثبت از منظر حقوقی به وجود می آید ایجاد قوه اثباتی برای معاملات و مالکیت اموال غیر منقول است.(طباطبایی حصاری 1387،5) تشخیص حق مالکانه افراد و جلوگیری از تعدی و افراط در این زمینه، وظیفه دولت به مفهوم اعم و به ویژه قوه قضاییه است. اما باید توجه داشت که اعمال این وظیفه مهم به ابزاری کارآمد و دقیق نیاز دارد و اسناد مالکیت به عنوان یکی از ادله اثبات دعوا در این میان نقش مهمی ایفا می کند. هر گاه از ملک و مالکیت سخن به میان می آی
د، داشتن سند مالکیت قانونی و ثبتی در ذهن شنونده متبادر می شود که پشتوانه آن دولت است. زیرا برای استفاده از حق وجود آن کافی نیست. اگر حق همراه با دلیل نباشد و به اثبات نرسد، اجرای آن با دشواری روبرو می شود. وجود دلیل نه تنها برای اثبات دعوا یا دفاع لازم است بلکه اجرای حق در روابط اجتماعی نیز به آوردن دلیل بستگی دارد اگرچه این روابط در دادگاه مطرح نشده باشد. برای مثال کسی که می خواهد زمینی را بفروشد باید برای اثبات مالکیت خود به خریدار و سر دفتر دلیل ارائه دهد. برای جلوگیری از تعدیات و درگیری ها و به منظور تثبیت مالکیت و حفاظت از دارایی مردم، ثبت املاک و اسناد معاملاتی آن انجام می گیرد تا هرگاه حقوق موضوع ثبت از حالت ثبات و استقرار خارج شد و موضوع اختلاف و دعوا قرار گرفت در این شرایط ثبت با آثار اثباتی مترتب بر آن، به کار آید و در خدمت انتظام جامعه قرار گیرد.(طباطبایی حصاری 9،1387)
برای تامین همین اهداف از سال 1290 و از همان ابتدای قانونگذاری رسمی در ایران به ثبت اسناد و املاک اهمیت زیادی داده شده است که می توان به تصویب قانون ثبت اسناد مصوب1290، قانون ثبت اسناد و املاک مصوب1310، قانون اصلاح ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 1312 و قوانین سالهای 1320 و 1351و 1354 در اصلاح قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب1310 اشاره کرد. هم اکنون قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب1310 ملاک عمل برای حقوق ثبت است. تمامی اهداف پیش گفته در ماده22 این قانون بدین شکل بیان شده است:
« همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او‌منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. ‌در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می‌شود که وراثت و انحصارآنها محرز و در سهم‌الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت‌اختلاف حکم نهایی درآن باب صادر شده باشد.» مواد 46 و 47 همان قانون نیز ثبت معاملات راجع به اموال غیر منقول را الزامی اعلام نموده است و ضمانت اجرای آن در ماده48 این قانون بدین ترتیب مورد حکم قرار گرفته است: « سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک ازادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.». بدین ترتیب راجع به املاک که از اموال غیر منقول هستند، حقوق ایران به سمت تشریفاتی شدن حرکت کرده است که به خوبی بیانگر اثباتی بودن مقررات حقوق ثبت است. در این مواد، قانونگذار بر این هدف بوده که معامله اموال غیر منقول را فقط به وسیله سند رسمی امکان پذیر سازد و برای حفظ حقوق اشخاصی که با مالک طرف معامله می شوند و جلوگیری از نزاع های بیهوده و تمام نشدنی درباره اثبات مالکیت و احراز اهلیت وقوع معامله و چگونگی آن، مقرر شده است که معامله نزد سر دفتر که شاهد متخصص و امینی است واقع شود و از این راه به دفتر املاک برسد. اعتقاد به اینکه انتقال با سند عادی واقع می شود و ثبت در دفتر اسناد رسمی متمم آن است همه تمهیدات را بیهوده می سازد.پذیرفته نشدن سند عادی در ادارات و محاکم اثبات معامله را چندان دشوار می سازد که باید گفت حکم قانونگذار با اندک تفاوتی در عمل معادل بطلان بیع است. (کاتوزیان 1:257،1384) زیرا سندی که از پشتوانه قانونی بهره مند نباشد و نتوان اجرای آن را از قانون درخواست نمود با چیز معدومی که هیچ اثری ندارد تفاوتی نمی کند.
اگرچه قوانین مذکور در فوق برای ثبت املاک و اموال غیر منقول تدوین شدند ولی عوامل مختلفی از جمله مهاجرت بی رویه به شهرها و گسترش حاشیه نشینی و ایجاد شهرهای جدید، وقوع انقلاب اسلامی و جنگ تحمیلی و افزایش بی رویه جمعیت مانع اجرای مدون و یکپارچه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب1310 شدند. به‌طور کلی قوانینی از قبیل قانون اصلاحات ارضی، قانون منع تبدیل اراضی مزروعی به مسکونی و مشکلات قانونی مربوط به تقسیم باغ‌ها و قوانین مربوط به لغو مالکیت اراضی موات، قانون اراضی شهری، احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها و بعضی مقررات دیگر، موجب ایجاد محدودیت‌هایی برای مالکین شده بود و در عمل با عرف و عادت مردم تفاوت داشت و در نتیجه، باعث به وجود آمدن مشکلاتی برای مردم و ادارات ثبت اسناد و املاک گردیده بود. مالکین بزرگی بودند که نمی‌توانستند زمین‌های خود را تقسیم کرده و رسماً به فروش برسانند،زارعانی بودند که در جریان اصلاحات ارضی صاحب مزرعه و زمین شدند و زمین‌های آنان کنار جاده یا نزدیک شهر بود و با روی آوردن مردم به شهرها و توسعه بدون ضابطه شهرها و ایجاد شهرک‌ها قیمت خوبی پیدا کرده بود، ولی مجاز به فروش آنها نبوده‌اند. متصرفین اراضی موات و دارندگان اسناد مالکیت آنها و شرکای املاکی بودند که نمی‌توانستند سهم خود را رسماً مفروز نمایند ولی عملاً متصرف قسمت مفروز و معینی بودند و به‌رغم قوانین موجود اقدام به تقسیم و تفکیک و فروش زمین‌ها و املاک خود با سند عادی و به قیمتی کمتر از نرخ روز نمودند و مردمی که با مختصر اندوخته خود می‌خواستند زمین تهیه نمایند و خانه و کاشانه‌ای را در آن بسازند به خرید این قبیل زمین‌ها روی آوردند و از شرایط مساعدی که فروشندگان برای آنان قائل می‌شده‌اند، استفاده نمودند و روی زمین‌هایی که بدین نحو به دست آوردند و نیز روی زمین متعلق به دولت یا شهرداری ساختمان ساختند و این امر در حالی بود که وضعیت این‌گونه اراضی و اعیانی‌ها و عوامل دیگر، صدور
سند مالکیت را برای صاحبان آن‌ها غیر‌ممکن نموده بود و صاحبان اراضی و اعیانی‌های فوق به‌هیچ‌وجه، از طرق قانونی و مقررات جاری ثبت امکان اخذ سند مالکیت برای تصرفات خود را نداشتند.(صباحی 1389،22)
در سال های پس از پیروزی انقلاب اسلامی و به خصوص در دهه 60،موج مهاجرت از روستاها و شهرهای کوچک به تهران و شهرهای بزرگ شدت یافت و افرادی که فاقد مسکن بودند به دنبال تهیه آن،املاکی را از اشخاص دارای زمین خریداری نمودند که به دلایل مذکور در فوق و همچنین به دلایلی مانند خروج از کشور و هراس از تملک اراضی توسط دولت،خواستار فروش املاکی بودند که به واسطه موانع قانونی انتقال آنها مجاز نبوده است.خریداران که عمدتاَ از اقشار مستضعف بودند، بدون اخذ مجوزهای لازم در زمین خریداری شده مبادرت به احداث اعیانی و ساختمان نمودند و در نتیجه مشکلات فراوانی برای خود و همچنین دولت به وجود آوردند. مشکلات اولیه این اشخاص تهیه آب و دریافت مجوز بهره برداری از برق و امثال آن بود ک

مطلب مشابه :  پایان نامه با کلمات کلیدیسند رسمی، قانون جدید، وزارت خارجه، آیین دادرسی مدنی

دیدگاهتان را بنویسید