پایان نامه حقوق

منابع مقاله درباره اموال غیر منقول

دانلود پایان نامه

ثبت شده به سند رسمی و حصر سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی را تصریح و منصوص کرده است و از مفهوم مخالف ماده 18 مذکور بر می آید که هیچ سندی بجز سندرسمی وهیچ مقامی بجز سردفتر نمیتواند سندرسمی نقل و انتقال املاک ثبت شده را تنظیم و ثبت نماید. و اعتباری برای اسناد دیگر اصولاً وجود ندارد؛ مگر منصوص قانونی و درحدود منصوص قانون، چیزی یافت شود. (که این استثنائات احتمالی پیشتر آمده و همان انتقال اجرائی ثبتی و قضائی و قانونی- تملک دولتی و نظامی و شهرداریهاست که کم و کیف آن نیز عملاً از چهار چوب ماده 18 مرقوم و مواد 46 و 47 خارج نیست)
4- قانون مدنی مصوب 1314 در ادله اثبات دعوا
وضع اولیه مواد قانون مرقوم به نحوی است که تقریباً هیچگونه تغییری در قانون ثبت نمیدهد و با اصلاحات سال1361 و1370 این اختلافات وشبهات مطرح و وارد شده است و قبل ازآن وجودنداشته است.
5- لازمه انجام وظایف سردفتر
لزوم تطابق سند تنظیمی سر دفتر و ثبت رسمی سند در دفتر سردفتر و وظایف و مسئولیتهای وی همگی مبین اقتصار وی برسند رسمی درعقود و معاملات املاک ثبت شده است و قوانین مختلف ازجمله ق.ث و ق. دفاتر و قوانین متفرقه مبین این معناست.

اینجا فقط تکه های از پایان نامه به صورت رندم (تصادفی) درج می شود که هنگام انتقال از فایل ورد ممکن است باعث به هم ریختگی شود و یا عکس ها ، نمودار ها و جداول درج نشوندبرای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید.

رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها با منابع و ماخذ کامل درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

6- جواز، تصریح، منع
تصریح به جواز نقل به سند عادی در املاک ثبت نشده و املاک در جریان ثبت و وضع تکالیف قانونی برای اطلاع بر نقل به موجب سند عادی در ملک در جریان ثبت خود دلیلی واضح برعدم امکان استفاده از سند عادی در ملک ثبت شده است.
درجائیکه مقنن صراحتاً امکان نقل به سند عادی برای ملک درجریان ثبت را بیان کرده و آن را جایز شمرده و برای آن احکامی وضع کرده، و متقابلاً در ملک ثبت شده تصریح به سند رسمی کرده و تصریح به عدم پذیرش سند عادی کرده؛ آیا می توان گفت مقنن سند غیررسمی را جایز میدانسته و امکان ثبوت به غیررسمی را محتمل ومقبول میدانسته معذالک غفلتکرده و احکام خاصآن را بیان نداشته و مجمل و مبهمگذاشته است؟ قطعاً پاسخ منفی است اگر غیر رسمی مقبول بود؛ اهمیت آن در ملک ثبت شده صد چندان بود و بایدبدان میپرداخت و احکام و تکالیفش را ذکر میکرد؛ در حالیکه چنین نکرده است و اتفاقاً بعکس آن صراحتاً مردودش کرده ، نظر مخالف اجتهاد مقابل نص است.
گفتار ششم: مبانی اجبار و الزام
1- کاربرد اسباب متعدد نقل در دلیل واحد اثباتی
هرچند ظاهراً «عقود و معاملات» به نحو کلی در نقل و انتقال «املاک ثبت شده» تشریع شده و ظاهر قانون مفید تخییر و آزادی انتخاب اسباب وظروف نقل است، اما با دقت در «عقود و معاملات» درمییابیم که فقط عقد صلح ممکن است به جای عقود دیگر به کار رود وگرنه برای نیل به هر مقصودی بایستی سبب خاص آن را انتخاب کرد. بیع به جای اجاره یا ودیعه بجای رهن قابل کاربرد نیست فلذا عمومات و اختصاصات عقود و معاملات و اینکه برعین املاک و منافع آن، یا حقوق آن تنظیم گردد؛ و معامله مدّ نظر متعاملین، سبب نقل( انقلاب وجابجائی حق) نسبت به عین یا منفعت باشد؛ یا سبب ایجاد حقوق عینی، یا موجب خروج از مالکیت شخصی باشد؛ یا خروج املاک غیر شخصی، از مالکیت غیرشخصی و ورود آن به حیطه ملکیت خصوصی باشد؛ (تبدیل وقف به ملک) یا مشترکات و اموال عمومی به ملک شخصی و برعکس) هر کدام الزام خاص خود را به سردفتر و اصحاب معامله دیکته می کند.
معنای کلیّت عقود و معاملات آزادی در انتخاب نیست بلکه اولاً؛ کلیّت و تمامیّت آنها مشمول اجبار و الزام است و ثانیاً؛ هریک در جای خاص خود قابل استفاده است و ای بسا بسیاری که، با توجه به حقوق مدنی ماهیتی دیگر (مثلاً ناقله) دارد و حکم ماده 46 و47 و مواد 33 و34 ق.ث ماهیت آن را دگرگون کرده؛ و انشای ماده 46 و47 مبین لزوم تبعیت از قانون ثبت است نه قانون مدنی؛ کما اینکه دربیع شرط چنین است، ازماهیت ناقله بودن درحقوق مدنی خارج و داخل معاملات با حق استرداد (ابداعی قانون ثبت) است. و یا معاملات رهنی که مدتها برطبق قانون ثبت نسبت به هردو طرف لازم بود. درحالیکه در ق.م. نسبت به راهن لازم و نسبت به مرتهن جایز است.
لذا عموماً و اصولاً هر سببی برای مسببی خاص قابل استفاده است و از طرف دیگر ملاحظه شد که چگونه دلیل اثباتی منحصر به سند رسمی است. فلذا یک دلیل اثباتی برای جمیع ظروف نقل قانونی پیش بینی شده وآن سند رسمی است. بنابراین اسباب متعدد نقل؛ هر یک درجای خود، ولی تمامی آنها با یک دلیل اثباتی قابل تحقق است.
2- ضیق ناشی از دلیل تمهیدی اثبات حق ( و اکتفاء به اقل)
گفتیم دلیل اثباتی برای نقل ملک ثبت شده دلیل تمهیدی است دلیل بر اثبات حق وهمزمان با ذیحق شدن وبرای اثبات ذیحق شدن ودلیلی غیرقابل انکار و تردید و لازم الاجراء و دارای اعتبار علیه ثالث (هم در محتوا و هم در مفاد و مندرجات و هم در تاریخ) تماماً برای قبل از بروز منازعه و مخاصمه، برای استیفای حق و اجرای حق؛ پیش از مخاصمه و نزاع. تمهید دلیل در جائی که و برای موضوع و امری که؛ تجمیع ثبوت و اثبات، به غیر سند رسمی فقط با سند عادی ممکن است و سند عادی هم به صراحت قانون ممنوع و مردود است و هیچ دلیل دیگری امکان تجمیع و همراهی و اتحاد دلیل و مدلول یا اثبات و ثبوت را ندارد. لذا لزوم دلیل تمهیدی نیز ضیقی دیگر است و رعایت مقتضای آن چارهای جزء سند نمیشناسد و سندعادی هم مردود است فلذا جزسندرسمی راه دیگری نیست.

ضیق ناشی از فرض ماده 22 و لزوم منصوص بودنِ استثناء ، برای انکسار فرض حقوقی ماده مرقوم ، مقتضی اکتفاء به اقل متیقن است. ملک ثبت شده است؛ لزوم رعایت آثار و نتایج آن و اینکه هر دو ناشی از اقدام حاکمیتی دولت به معنای اعم خود است؛ چارهای جزء اکتفاء به اقل متیقن و اجتناب از اکثر مشکوک نمیگذارد.
3- وجوب الزام و اجبار به حکم قانون
از جمیع مطالب فوق منجز و مسلم است که اجبار و الزام به سند رسمی برای نقل ملک ثبت شده به حکم قانون واجب است. امتثال امر شارع دلالت بر طلب دارد و اقتضای امر، منع از نقیض آن است و نقیض(ترک سند رسمی) مرجوح و منفور و منهی است و احتیاط در تکلیف ، تقیّد به شکل و فرم منصوص شارع است و برائت یقینی ذمه مستلزم اتیان مأموربه یا مکلف به است. خصوصاً که از ضدّش (سند غیررسمی و دلیل غیر سند رسمی) به صراحت منع کرده و بر پذیرنده و معتبر داننده و ترتیب اثر دهندهاش سه نوع عقاب روا داشته؛ مجازات عمومی و انتظامی و مسئولیت مدنی، فلذا فارغ از آنکه نهی دلالت بر فساد بکند یا نکند؛ امری که مستلزم عقاب شدید سهگانه فوق باشد؛ نمیتواند صحیح و مقبول و نافذ باشد. بنابراین اگر در هیچجا متعلق نهی فاسد نباشد در اینجا قطعاً فاسد و بلا اثر خواهد بود و اقتضاء ماده 22 و تفسیر ماده 48 و وضع مجازات ماده 70 به بعد نیز مؤید همین معناست و مفید اکتفاء به اقل و نصّ منصوص و ماموربه که سند رسمی است، میباشد و تجاوز؛ خوف فساد و خطر مجازات و عدم امتثال و سرانجام عدم نقل یا نقل ممنوع و مردود دارد.
4- الزام و اجبار به سند رسمی نقل، منشأ قراردادی ندارد
اولاً؛ هیچ نص قانونی دال براین که اجبار به سند رسمی ریشه قراردادی داشته باشد نداریم. ثانیاً؛ اگر منشأ آن قراردادی باشد علیالاصول باید توافق برعکس آن مسموع و مقبول باشد. ثالثاً؛ تعهد عادی یا رسمی به ضدّ آن یا التزام به عدم آن یا امتناع از انجام آن مسموع نیست بنابراین تعهد مخالف سندرسمی یا تعهد برعدم انجام رسمی یا امتناع از انجام رسمی نه تنها مجاز نیست بلکه فینفسه باطل و بلااثر است.
متقابلاً تعهد بر انجام یا التزام به انجام رسمی، تاکید بر الزام قانونی است و پیوستن به حکم آمره قانونی است و بطور خلاصه در تعهد به انتقال، قرار گرفتن در موقعیت قانونی است. بدترین گزینه ممکن، این که؛ اجبار و الزام مرقوم را ناشی از قرارداد و التزام به آن را از آثار قرارداد بدانیم، گزینهای که هیچ قانونی در تبیین آثار قراردادها بدان اشاره نکرده و هیچ قراردادی الزام و اجبار بدان را از آثار خود نشمرده نه در مقتضای ذات و نه در مقتضای اطلاق. و بر فرض که چنین باشد؛ مبنای الزام درعقود ومعاملات چیست؟ مگر نه حکم قانون است و قرارداد پیوستن به فرمتها و شیوههای قانون. و در تحلیل نهائی اگر منشأ آن به حاکمیت اراده برگردد به تعبیر استاد بزرگ حقوق مدنی حضرت کاتوزیان، باید این اراده حاکم، بر الغاء و انتفاء آن نیز قادر و توانا باشد و میدانیم هرجا که حاکم بوده، قادر هم بوده؛ هرجا که نبوده؛ و نمیتوانسته که باشد، و در مانحن فیه؛ نه حاکم و نه قادر است. مضافاً اینکه اگر چنین اعتقادی صحیح و روا باشد؛ حکم صریح قانون را چگونه تعبیر و تفسیر کنیم؟ تفسیر نصِّ صریح در اجبار قانون، به توافقات صریح یا ضمنی قراردادی؛ تفسیر صحیحی نیست و توجیهپذیر نمیباشد، چگونه میتوان آنرا به حد ودرجهای تقلیل و تنزل داد که آن را از آثار وضعی قرارداد لازم الاجراء و از لوازم فرعی آن تلقی کرد؟
بخش دوم: قلمرو، مصادیق، ضمانت اجراء
گفتار اول: قلمرو اجبار و الزام
1- اجبار در مواد 46 و 47 ق.ث
ماده 46 ق.ث : «ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل:
1-کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد .
2- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد ».
ماده 47 ق.ث : « در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است ؛
1- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده
2- صلح نامه و هبهنامه و شرکتنامه. »
بدواً ملاحظه میگردد که صدر ماده 46 ثبت اختیاری اسناد را صراحتاً متذکر میشود و در ماده 47 نیز مصادیق آن اگر در نقاطی نباشد که مشمول اقتضایء وزارت عدلیه باشد یا دفاتر اسناد رسمی یا ادارات ثبت نباشد علی الاصول ثبت اسناد مشمول 2 بند، اختیاری است. بنابراین اصل آزادی اراده و آزادی قراردادی و آزادی تنظیم سند به صراحت قید شده است.
همچنانکه پیشتر گفتیم از سال 1288 شمسی که اولین قانون ثبت اسناد رسمی تصویب شد تا قبل از قانون فعلی که مصوب سال 1310 است در تمامی قوانین قبلی ثبت اسناد اجباری بوده است و قانون فعلی که ثبت اسناد را اختیاری و اجباری اعلام کرده است، و این عقبنشینی مقنن در راستای فشار روزافزون فردگرائی و لیبرالیسم و آزادی قراردادی و حاکمیت اراده، خصوصاً با آشنایی هرچه بیشتر قانونگذاران با حقوق کشورهای غربی به سهولت قابل درک است. اما حقیقتاً با توسعه ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی و برای امروز که تقریباً 80 سال از تاریخ تصویب قانون ثبت میگذرد، ملاحظه میگردد که در عمل مصادیق اختیاری بسیار نادر است و استثناء اکثر از مستثنی منه است که درعلم ادب و علم اصول نیز آنرا قبیح می دانند. حقاً و انصافاً نیز این چنین است. دایره اسناد اجباری بسیار بزرگ و دایره اسناد اختیاری بسیار کم و کوچک است.
از طرف دیگر، در دریافت معنای اجباری و اختیاری نمیتوان به حکم مقنن درقسمت اول مجموعه همین قانون یعنی بخش ثبت ملک که آن را نیز اجباری اعلام کرده است بی توجه بود. یعنی اجباری اعلام کردن اسناد ویا اختیاری بودن آنها هم در مقایسه با ثبت ملک است و هم در مقایسه و عنایت مقنن به قوانین اختصاصی ثبت اسناد سابق است که درتمام آنها ثبت سند، اجباری بوده است. یعنی در اوقاتی که ثبت ملک اختیاری بوده است، ثبت اسناد اجباری بوده است و در قانون فعلی که ثبت ملک تماماً اجباری است، ثبت سند به دو بخش اختیاری و اجباری تقسیم شده است.
بنابراین معنای اجباری بودن اسناد موضوع این قانون، مثل اجباری بودن املاک است. فلذا اگرثبت ملک اثباتی است ثبت اسناد را نیزمی توان اثباتی تلقی کرد ولکن اگر ثبت املاک ثبوتی واثباتی است، ثبت اسناد را نیز باید ثبوتی و اثباتی معنا کرد. چراکه با توجه به سابقه ایندوو با درنظر گرفتن اینکه یک عبارت یا کلمه در یک مجموعه قانون بایستی یکسان بکار رود و نمیتوان یک عبارت را در چند جای قانون بدون قید قرینه، در معنای مختلف و احتمالاً متضاد، با آثار و احکام متفاوت بکار برد. این عمل بر مقنن قابل اغماض نخواهد بود و ساحت وی از آن مبرّاست. فلذا در این قانوننیزمعنای اجبار، در دوقسمت ثبت ملک وثبت سندیکسان است و قرینهای خلافآن ملاحظه نمیشود. ممکن است کسی بگوید ثبت ملک و ثبت سند دو امر مختلف است و قیاس معالفارق، فلذا استدلال مردود است. پاسخ بسیار واضح وساده است درقوانین قبلی قانون ثبت ملک جدا بود و قانون ثبت اسناد جدا ولی در قانون فعلی(1310) هر دو تجمیع شده و در یک مجموعه آمده است آیا نفس این تجمیع، قیاس مع الفارق شما را تائید می کند؟ اگرفرق است چرا تجمیع کرده است؟
به هر روی، ثبت ملک نیز سابقاً اختیاری بود و در این قانون اجباری شده است، اسنادی که دراین مواد (46 و47 و48) اجباری شده ودرمواد 70 تا 73 و91 و92 و دیگر مواد اجباری شده یا اعتبار ویژه برای آن قائل شده یا در مورد ترتیب اثر دادن یا ندادن بر اسنادش ثواب و عقاب مترتب کرده، همگی ناظر به همان ثبت اجباری ملک و در واقع تعقیب هدف اصلی مقنن از ثبت ملک در ثبت اسناد است. اگر ثبت ملک اجباری باشد و ثبت اسناد نقل آن اختیاری باشد، نقض غرض مقنن و بر باد دادن هزینه و زحمت فراوان است چرا که بعد از اولین نقل و انتقال غیر رسمی تمامی اهداف مقنن عقیم و ضایع خواهد بود. فلذا نه تنها عقلاً و منطقاً اجباری بودن تنظیم اسناد از مقصود ضمنی مقنن بر میآید که از روح تمامی مواد و نیز از تصریح مقنن در ماده22 نیز این مطلب به دست میآید. هر آنچه مخالف فرض ماده22 باشد مردود و بلا اثر است هیچ امری مخالف فرض22 مقبول نخواهد بود. لذا اجباری بودن اسنادمربوط به املاک ثبت شدهکاملاً منطقی ومعقول است و بااجباری بودن ثبت املاک سازگار وهمراه است. و ثبت اجباری اسناد تعقیب هدف حاکمیتی مقنن در ثبت اجباری املاک است و نقض آن نقض غرض مقنن از تقنین است که به فتوای مرحوم صاحب جواهر حرام است .
2- شرح مواد 46 و 47 ق.ث

بند 1و2 ماده 46 تقریباً واضح است و شبهه ای در مصادیق و در تفسیر و تحلیل ندارد. لیکن در مقایسه با ماده 47 و لحاظ کردن آن شبهاتی مطرح می شود . در ماده 47 نیز بند 1 روشن و واضح است و مصادیق آن بدون مقایسه با 46 شبهه ای ندارد ولکن وقتی مواد تواماً ملاحظه می گردد ابهام حاصل میگردد؛ آیا املاک « درجریان ثبت» مشمول کدام ماده است؟ صراحت بند 1 ماده 46 اعلام می دارد، هر ملکی که وارد دفتر املاک شده مشمول بند 1 و هر ملکی که وارد دفتر املاک نشده ولو در جریان ثبت، مشمول بند 1 ماده 47 است. آیا بند 2 ماده 47 شامل اموال غیر منقول نیز هست ؟یا مختص اموال منقول است ؟
بند 1 ماده 46، کلیه عقود ومعاملات عین و منافع غیر منقول ثبت شده است وبند 2 ماده مرقوم، کلیه عقود و معاملات راجع به حقوق غیر منقول ثبت شده است بند1 ماده 47 مانند بند 1 ماده 46 است برای غیر منقول ثبت نشده فلذا حکم « حقوق غیر منقول ثبت نشده » صراحتاً مشخص نشده ولی برای «غیرمنقول ثبت شده و ثبت نشده » بجز ایراد اخیر حکم مواد 46 و47 در اصطلاح منطقی جامع و مانع است. تکلیف عین و منافع و حقوق «ثبت شده » در 46 آمده و مصداقی برای غیر منقول ثبت شده باقی نیست که مورد حکم قرار نگرفته باشد. حکم عین و منافع غیر منقول ثبت نشده هم مثل ثبت شده در بند 1 ماده 47 جامع و مانع است ولی نسبت به «حقوق غیر منقول ثبت نشده» جامع نیست و ظاهراً نقص دارد. با جمع سه بند فوق احکام غیر منقول (ثبت شده و نشده) عین و منافع و حقوق مانع است ولی جامع نیست چرا که حقوق ثبت نشده مورد حکم سه بند نیست.
حال تفسیر بند 2 ماده 47؛ صلحنامه و هبهنامه و شرکتنامه: اگر این سه عقد راجع به «حقوق غیر منقول ثبت نشده» باشد میتواند مشمول بند 2 باشد یعنی الزامی است ولی برای عین و منافع غیر منقول ثبت شده و نشده و حقوق ثبت شده نمیتواند تصور و فرض شود چرا که پیشتر گفتیم سه بند اول جامع و مانع است. بنابراین برای سه عقد بند 2 مصداقی بجز

دیدگاهتان را بنویسید